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西安楼市热度上升 有购房者不问价格只求留下房源

市场信息网   2018-04-28 08:50:58   来源: 21世纪经济报道(广州)   评论:0

  “抢人”大战后的热点城市楼景

  今年开年不久,郑州、南京、成都等省会城市便掀起了“抢人大战”,为引进人才或留住人才,提供包括落户优惠、购房或租房补贴等支持。此后“抢人”之势愈演愈烈,西安、石家庄、沈阳等也加入进来。

  虽然当前全国对购房实施着相对严厉的调控措施,在这些城市也不例外,但人才基数的增加以及热点城市提供优惠的背景下,为这些地方的楼市发展或也将带来一定的情绪变化,而这些城市本身的经济发展预期和楼市供求环境也各不相同。

  伴随内外部交错影响,这些热点城市的楼市将走向何方?(骆轶琪)

  4月19日,位于西安市曲江新区的阳光城丽兹公馆项目开盘,共推出14号楼的170多套房屋。但在1800多个排号者的竞争下,很快售罄。此前的3月30日,同样位于曲江新区的金辉世纪城项目开盘,500套房源吸引3000多人选房。尽管雁塔警方出面调解,但由于现场过于混乱,当日开盘最终取消。

  “几乎每天都有人托关系来买房,不问价格,只要留一套房源就行。”西安某大型房企营销负责人于4月25日向21世纪经济报道表示,以前企业手上会留一些存货或尾房,现在已经无房可卖。

  仅仅过了一个春节,西安楼市就迅速进入供不应求状态。据21世纪经济报道了解,在市场最为集中的曲江新区、经济技术开发区和高新技术开发区,都是“一房难求”的奇怪景象。

  要知道,从2016年末推出“限购令”至今,西安共出台了5轮楼市调控政策,对需求端的限制不可谓不严厉;且西安楼市在2017年实现量价齐升,需求已大量释放。

  很多人将原因归为落户新政。自2017年3月推出“史上最宽松”的落户政策以来,西安共吸引了超过55万人落户。其中,仅今年以来落户的人数就超过30万人,规模超过任何一个国内城市。

  户籍人口增多,带来购房基数增加。然而,若综合分析西安的城市定位、供需形势、购房者心态会发现,这30万人并非西安楼市的全部答案。

  换房节奏加快

  2017年3月至今,西安共三次出台落户新政,最近一次出台于2018年2月1日。新政在此前大幅降低落户门槛的基础上,进一步简化流程,最短落户周期被压缩到两天。

  这一时间点值得关注。政策出台时已临近春节(2月16日),购房行为趋于冷淡。但春节过后,这部分新落户的需求可能集中释放,从而为节后的“一房难求”提供解释。

  官方的一组数据也证明了这一点。根据西安市公安局官微“西安公安”公布,自2017年3月份截至当年底,西安共计迁入新增人口25万余人。截至4月16日,2018年西安新迁入的户籍人口就达到30万。

  “户籍人口增加,使得需求基数扩大,如果供应无法在短期内迅速增加,就容易造成供需失衡。”易居克而瑞西安事业部总经理朱郁25日向21世纪经济报道表示,春节过后西安楼市供不应求,户籍新政的因素不可忽视。

  但这并非市场的全部真相。

  “我们只能辨别(购房者)有没有资格,没法判断他是不是新落户的。”前述房企人士表示,“新西安人”肯定进入了购房市场,但占比多少不好判断,因此很难确定落户新政的作用到底有多大。

  在他看来,落户政策对西安楼市的影响被放大了。因为“110平米到150平米的户型卖得最好,占六到七成,说明改善型需求是现阶段的主体”。而在新落户的人中,改善型需求占比应该达不到这一水平。

  该人士认为,虽然去年西安市场量价齐升,需求大量释放,但西安楼市的换房周期并未结束。春节后的市场火热,是户籍新政和换房周期叠加的结果。

  在很多从业者眼中,购房者从首次置业到再次改善,通常会间隔7年左右时间。西安楼市的上一轮成交高点出现在2010年-2011年,按照“换房周期”计算,2017年和2018年应是改善型需求释放的阶段。

  根据易居克而瑞的统计,从成交面积看,2017年西安成交的100平方米以上房屋占比为61.2%;从户型看,去年西安成交的三房和四房占比68.6%。这都佐证了改善型需求的主导地位。

  朱郁表示,改善型需求会在今年继续释放。除换房大周期的作用外,一些外部因素也使这一轮换房节奏得以强化,并导致改善型需求释放规模大、周期长。

  其一在于,发改委于今年2月7日发布的《关中平原城市群发展规划》中,西安被列入“国家中心城市”,成为全国第九个获此地位的城市。城市功能和定位的改变,赋予西安极大的发展前景和想象空间。因此,在春节后的这轮西安楼市热潮中,除正常的需求释放外,还有“价值投资”的成分。

  其二在于,房价上涨带来的“买涨效应”。据克而瑞统计,2017年西安住宅成交均价为9603元/平方米,同比上涨28%。在较为热门的曲江新区、经济技术开发区和高新技术开发区,个别项目涨幅超过了50%。相比成都、郑州等中西部省会城市,西安的房价水平仍被认为“低估”。

  按照朱郁的说法,身处这一环境中,“就算没住到7年,只住了3年、5年的,也可能选择在此时换房”。

  他认为,户籍新政刺激,以及改善型需求持续释放,对调控政策形成一种内在抗力,并使西安市场呈现出“越调越涨”的局面。

  据悉,从2016年12月至今,西安共出台5轮调控政策,已实现全市限购,门槛为连续两年的纳税和社保证明。此外,西安还成为全国第六个出台“摇号”政策的城市。

  长期供应存缺口

  与需求端的强劲相比,西安楼市的供应并不充裕。根据官方数据,2018年以来,西安新增供应房屋约8万套。“就算新落户的30万人中有一半来买房,缺口也很大了。”前述房企人士说。

  西安市房管局将其归结为季节性开工因素。在房管局于4月20日召开的一季度新闻发布会上,提到了“部分热点区域如高新、曲江的高品质住宅项目供需紧张现象”。主要原因之一在于,“受手续办理和施工进度的影响,部分项目没能按年初发布的计划上市,一季度住房供应量比计划少80万平米。”

  近几年,出于治污减霾的需要,西安在冬季供暖期对除地铁项目和市政抢修、抢险工程外的建筑工地,禁止出土、拆迁、倒土等土石方作业,也即“禁土令”。“禁土令”从11月延续至次年3月,在这期间,商品房建设工地不得施工。

  西安市房管局指出,随着施工旺季的到来,后续项目将按计划陆续推出上市,这种暂时的现象将逐渐解决。

  但实际上,西安楼市的供应紧缺情况并非一朝一夕。

  据易居克而瑞统计,2017年西安市住宅成交量为1573.95万平方米,连续三年保持1500万平方米以上。但这三年的供应规模均小于同期的成交规模。其中,2017年的供应规模为1331.84万平方米,缺口约在15%,2016年的缺口则超过60%。

  受访的房企人士普遍指出,在曲江新区、经济技术开发区和高新技术开发区等热门区域,住宅库存的去化周期均在5个月以下。个别人士认为还不足3个月。

  房企人士将此归结为开工时间不足。西安某上市房企相关负责人25日向21世纪经济报道表示,除“限土令”期间外,每年的高考和中考期间,西安也有大约一个月的停工期。遇到空气质量较差的时候,也会被要求停工。再算上阴雨天气的影响,每年的“有效开工期仅有6个月左右”,“就算加足马力,也难以保证供应充足”。

  朱郁认为,就算开工节奏得以保证,在项目入市时,还会遭遇“限价令”的影响。“政府给出的备案指导价偏低,很多项目的报价超过指导价,于是不得不反复调整。部分开发商为了保证利润,宁可不去报备。这就导致备案规模下降、入市日期拖延。”

  据悉,西安对商品房备案价格并无量化标准,但大多会与同一项目的前期价格,以及同区域、同品质的其他项目价格做比照。据受访的房企人士反映,备案价格的限制涨幅较低,通常在10%以下,有些项目被要求不得高于前一期的开盘价格。

  有房企人士向本报记者承认,去年以来,在获取预售证过程中,确实出现过多次报价的现象。但均否认主动捂盘的存在,因为“有销售任务压着,不可能有房不卖”。

  好消息在于,虽然“停工令”和“限价令”仍然存在,但在销售端的带动下,西安楼市的供应端正逐渐恢复。

  无论官方还是民间机构的统计,都显示2017年西安的住宅用地成交规模有明显增长。在官方公布的最近五年(2017-2021年)土地供应计划中,也显示宅地供应将维持高规模。

  前述发布会上,西安市房管局局长夏俊山介绍,总体上看,西安市即将上市的房源还很充足。2018年主城区及长安区计划上市新建商品住房2697万平方米,共22万套,截至目前,未上市的还有2400万平米,约20万套。

  前述房企人士对今年的市场表示乐观,只要保证按期开工并拿到预售许可证,完成今年的销售目标不成问题。但他同时认为,供不应求的状态将至少持续到第三季度。

  朱郁则表示,今年的西安楼市将“稳中见涨”。“稳”是指随着供应量提升,以及调控政策效果的显现,市场将趋于稳定;“涨”则意为市场仍然维持上行,热点区域的价格仍有上涨的压力。


责任编辑:秦亮

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