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上海“准地王”横空出世,光保证金就要65亿

市场信息网   2019-12-26 15:09:31   来源: 时代财经   评论:0

  12月24日平安夜,因为一宗巨无霸地块的横空出世上海变得不那么平静。

  上海土地市场官网发布的一则公告显示,徐汇区黄浦江南延伸段WS3单元xh130C、xh130D、xh130E、xh130F、xh130G街坊内xh130C-02等28宗地块正式进入预申请阶段,地块起拍价保密,但参拍的保证金已经高达65亿元。

  28宗地块位于徐汇区斜土街道 106、107、108 街坊,东至瑞宁路,南至瑞宁路、龙腾大道,西至东安路,北至龙华中路。总占地面积32.37万平方米(其中出让面积23.13万平方米),地下水平投影占地面积为28.58万平方米;地上计容面积108.7万平方米,地下建筑总面积不超过71万平方米(其中地下商业面积不超过6万平方米)。28宗地块将以整体一次性的方式出让。

上海“准地王”横空出世,光保证金就要65亿

  图片来源:上海土地市场官网

  上海目前的总价地王是中民投于2014年拿下的董家渡地块,该地块出让面积为12.67万平方米,保证金为49.6亿元,起拍价248.05亿元,最终成交价为248.5亿元。

  而此次挂牌的黄浦江地块,无论是体量还是保证金都已经远超董家渡地块,如无意外,届时出让将问鼎上海新一任总价地王。

  “真的是块好地。” 上海中原地产市场分析师卢文曦在12月25日向时代财经指出,在黄浦江两岸,靠近市中心的地块已经不多了,而且徐汇滨江现在已经初具规模,商务商业环境越来越成熟。

  黄浦江边,豪宅林立。据时代财经了解,目前分布在黄浦江地块周边的二手豪宅都已是“10万+”,安居客数据显示,2009年竣工的尚海湾豪庭二手房价格为11.23万元/平,2014年竣工的海珀旭辉二手房均价13.05万元/平,2015年竣工的保利西岸二手房均价为13.25万元/平。

  但该巨无霸地块的开发不是一件易事。卢文曦表示,这么大体量的地块对开发商要求很高。一是资金,地块光保证金就65亿元,不是一家房企就能“吞下”;二是开发难度,地块是综合性地块,有大量商务商业地块,还有房企最头痛的租赁房,都是投入大,回报周期长的物业。此外,商务商业的长期运营也对企业提出了很高的要求。

  公告显示,黄浦江地块性质为商办用地、餐饮旅馆业用地、文体用地、商品住宅、社会租赁住宅、广场用地。其中住宅建筑面积仅20.01万平方米,占总建筑面积的18.12%,而且绝大部分都是社会租赁住宅用地。

上海“准地王”横空出世,光保证金就要65亿

  图片来源:上海土地市场官网

  据时代财经统计,28宗地块中,包含社会租赁住宅的有四宗,而且占比都很高,租赁住宅总计不小于1187套。具体包括xh130D-12地块,为商业、租赁住宅综合用地,租赁住宅小于90%,商业大于10%;xh130F-06地块,为社会租赁住宅用地、商业综合用地,社会租赁住宅不大于54%,商业不小于46%。

  xh130F-12地块,为商办社会租赁住宅综合用地,办公大于10%,商业大于10%,社会租赁住宅小于80%;xh130G-09地块,为商业、商品住宅、社会租赁住宅综合用地,商品住宅不大于23%,商业大于10%,社会租赁住宅不大于67%。

  而纯宅地只有一宗,即xh130G-03地块,土地面积为9291.2平方米,容积率为2.5,计容面积23228平方米。

  加上xh130G-09地块中不大于23%的商品住宅(计容约6329.416平方米),黄浦江地块可售住宅计容面积共计29557.416平方米,还不到3万平。

  可售住宅稀缺之余,黄浦江地块对开发商也提出了极高的自持要求。根据规定,受让人须按出让年限持有地块内包括地上、地下100%商业,60%办公,100%文化体育。

  同时,社会租赁住宅严格按照“只租不售”模式管理,仅用于出租,不得出售。受让人应在出让年限内整体持有租赁住房物业并持续出租运营。由受让人建立统一的管理及服务平台,对租赁住房进行租赁管理,禁止改变用途使用、转租、群租、闲置及其他违反相关规定的行为。

  庞大的体量、昂贵的价格、高难度的运营,黄浦江地块注定不是一块容易吃下的肥肉。卢文曦认为,这地块一家公司是扛不下来的,应该会由2-3家房企组成的联合体拿下。

  同策研究院总监张宏伟直言,肯定是需要实力相当雄厚的企业才能拿下的,地块的地价加后续开发,需要沉淀几百亿的资金,能拿下的企业主要有两类,一类是国企+银行,一类是有基金背景的境外资本+房企,“房企相信不会是高周转的房企,因为资金沉淀太大了”。

  易居企业集团CEO丁祖昱也指出,该地块有它的独特性,比较完整且体量非常大,相信政府跟目标对象前期是有充分而长期的沟通,不是单纯价高者得的问题。丁祖昱还透露,意向参拍者可能是两家世界五百强的联合体。

  根据挂牌公告,最终结果将在2020年1月19日揭晓。

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责任编辑:阳阳

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